最近一段时间，北上深广纷纷公布了人口数据。但许多人还是从这组数据中，看到了一些令人惊讶的信号。作为中国最年轻的一线城市——深圳，人口数据来到了历史性的拐点。

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近期，深圳市统计局公布了一组数据，2022年，深圳常住人口1766.18万，比2021年净减少1.98万人，成为深圳建市40多年以来的首次负增长。

▲（图表来源/深圳市统计局相关数据）

作为改革开放的窗口城市，深圳长期是年轻人工作创业的首选，一句“来了就是深圳人”的口号，打动过无数年轻人。最近两三年，为了吸引更多年轻人，曾经的“炒房之都”深圳，上演了魔幻的一幕， 摇身一变成了“房住不炒”特区。这也给不少投资者上了一门课——楼市调控没有最严、只有更严，深圳房价被死死地摁在了笼子里。

越来越卷的“价格战”

至少在“遍地都是特价房”的深圳市场里，即使开发商打出了“骨折”价格，很难再引起购房人的强烈反响了。

不久前的“五一”小长假期间里，特价房几乎充斥了整个深圳楼市，从刚需盘到豪宅盘，从住宅到公寓等。但最令人瞩目的，还是曾经的深圳“楼王”项目、亚洲顶级豪宅——东海国际公寓。

东海国际公寓，是深圳楼市中的神盘，见证过深圳楼市10年的起伏。2013年，东海国际一开盘便达到了29万一平的顶豪天价。这之后，东海国际开始常年保持“佛系”，并不怎么追求销售去化。

直到价格越来越“卷”的深圳楼市，终于给这个慢性子的“楼王”项目，带来了销售焦虑。降价打折，成了东海国际公寓不得不跟随的选择。

「市界」了解到，今年“五一”，东海国际共推出5套特价房源，面积在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等，算下来单价约16.91万元/平方米。

在整个“五一假期”的深圳楼市中，东海国际已经拿出了降价促销最大的诚意。然而，即使优惠力度最高降到了1000多万，还是未能解决去化难题。深圳一名熟悉该项目的中介透露，五一假期该楼盘并未有一套售出。

大幅降价的不止东海国际。除了豪宅降价之外，深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源。但即使开发商真金白银的让了利，还是没能改变销售疲软的困局。

深圳市房地产信息平台数据显示，截至5月4日，全市新房可售套数为39549套，而深圳近12个月月均销量约为2800套，粗略计算去化周期在14个月左右。

毕竟，在当前的深圳楼市中，购房者可选择的新房太多了。

和其他一线城市以二手房成交为主不同，深圳楼市中唱主角的是新房。深圳房地产信息平台数据显示，全市新房可售套数高达39627套。更惊人的是，二季度深圳全市预计入市的商品房项目31个，其中住宅供应超1.3万套。

巨大的库存，让新房市场内卷严重。各家开发商在打折促销售上，你方唱罢我登场。

譬如在深圳龙岗区的新安中洲华府，去年该楼盘成交均价6.5万/平，但今年4月份的成交均价降至4.94万/平，跌幅高达24.2%；龙岗中心城的紫薇苑，则由去年的成交均价4.5万/平，到今年4月份降至3.5万/平。

一位熟悉上述项目的市场分析人士对「市界」分析道，“这两个项目前者位置比较差，后者周边的环境配套不是很好，所以大幅降价也存在一定的合理性。”

诸多因素共同作用之下，深圳楼市日趋理性。据深圳市房地产信息平台数据显示，过去的4月，全市新建商品房成交套数为4164套，同比下降4.8%，复苏动能略显不足。

二手房跌破“指导价”

新房价格卷起来了，这对准购房人或许是件好事，但却令二手房业主们十分忧愁。

尤其是“二手房指导价”这一楼市杀手锏，更是让大量二手房业主饱尝资产账面贬值的滋味。

2021年2月8日，深圳正式推出了“二手房参考价”，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

按照规定，银行将根据二手房指导价放贷，而不是实际成交价或评估价，由于大部分住宅小区的指导价低于评估价和实际成交价，购房者能申请到的房贷数量被打折了，实际效果等于是提高了首付比例。

这一杀手锏，让深圳二手房市场由晴转阴。曾经月均成交量达3万的火热市场，变成月均交易量长期徘徊在2000套左右的横盘震荡。

2023年年初的一波小阳春，让多个一二线城市的二手房回温了。今年2月，北京二手房成交突破一万五千套，创造了七年来的最高成交纪录，进入3月以后，这波小阳春又迅速遭遇了寒潮。

小阳春虽然短暂，至少让其他一些城市感受到了暖意。然而被指导价管住的深圳二手房，不仅成交量没有上去，始终徘徊在月均两三千套的水平，甚至连成交价格也开始低于指导价。

譬如，在深圳龙岗区，大量二手房房价被标注了“低于指导价”的标签，相比此前降价幅度明显。

「市界」从深圳第一大中介“乐有家”app上统计发现，龙岗区目前有8481套二手房房源，但低于参考价的房源则有932套，占比超十分一。

一位深圳购房者对「市界」表示，“最近一段时间，中介们开始持续推荐不少等同于或低于指导价的二手房，这在去年同期是想都不敢想的。”

而对于身在龙岗区的中介而言，这种现象的大面积出现也并不寻常。一位深圳本地门店经理对「市界」表示，去年同期，业主一般都是以高于指导价的价格挂出房子，但最终成交价一般落在指导价左右。今年很多人本想着等到年后大涨，但实际上没涨起来，很多业主就不愿意再等了，选择降价抛售。

事情是从今年年初后起变化的。和去年相比，深圳二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。深圳乐有家研究中心数据显示，今年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

▲（图源/视觉中国）

很多深圳业主们都在期盼着二手房参考价的放开。目前，二手房指导价放开的“靴子”，还有待进一步的官宣。但可以确定的是，一旦靴子落地，无疑将成为激发深圳楼市活力的关键一步。

而纵观整个行业，这也是其他城市如广州、上海等多地的普遍做法。除了深圳之外，许多城市的二手房参考价正在逐渐成为过去。譬如「市界」了解到，广州的贝壳找房APP上，早已显示业主的真实放盘价格。

而深圳市住建局在去年3月就曾公开表示，会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期发布。4月20日，曾有媒体报道称，二手房指导价即将“名存实亡”的消息，许多本地的中介APP终于显示出了真实房源价格。

但事情发酵一天后，这个短暂的现象就被取消了。4月22日，财联社报道称，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求对外展示的房源价格，必须严格按照参考价进行公示。

不过，据多位深圳本地中介透露，“虽然没有明文规定，但实际上，为了促进成交，深圳很多银行已经默默根据实际评估价放贷，不再完全以指导价为准”。

“人才房”，楼市新宠？

楼市横盘震荡的两三年里，深圳楼市的故事已换了主题，曾经的网红盘“万人摇”、代持买房早已不再上演。反倒是比市场价低出六折的“人才房”，登上了楼市的舞台中央。

事实证明，“人才房”确实让许多来到深圳的年轻人很“上头”。5月4日，深圳市住房住建局的人才配售住房系统，被刷到网页卡顿。不少人花了数小时，才成功填上申请单。

“人才房”的诞生，被认为是深圳保护刚需的一种做法，进一步打击外地来深的炒房客。早在2021年11月，深圳推出了首批6个人才住房项目，共计4422套房源。

相比商品房，“人才房”的优势很明显。它不仅有着六折的价格优势，也可以在十年期满后，以补足交易额的方式，重新转换为商品房。

而在购房资格上，“人才房”的申购门槛也在不断降低。“人才房”首次推出时，提出了“单身需要满35岁”的年龄门槛，很多网友大呼“单身不配”。

但到了今年，则降低了单身购买可售人才房的年龄限制门槛，由35岁降至30岁，同时还放宽了对共同申请人的户籍要求。

▲（图源/视觉中国）

这就造成，大量刚需买房人涌入人才房市场。但令许多人意外的是，过往的一些数据证明，人才房的实际销售情况并不理想。

今年3月底，深圳今年第一批可售人才房的选房大幕拉开，3个可售人才房项目的交易结果备受关注。最终，首批次6个人才住房项目总共4422套房源，超过半数人弃选。高开低走的选房结果再次冲上热搜。

一位曾经认购了宝安区项目人才房两居室的买房人，在选中项目后还是弃房了。她对「市界」说，“主要是位置偏僻，户型也实在太差，我们实地看过阳台，真的太小了。”

常年关注房地产的市场分析人士老杨对「市界」表示，“人才房有一个缺陷，就是十年禁售期后，它转让的价格标准并没有明确提出，对买房人来说，相对于留下了一个风险敞口。”

那么，为刚需买房人量身定制的“人才房”真的香么？在深圳房地产企业从事十余年的子晨（化名）看来，这意味着深圳楼市变得更加两极分化了，“政府似乎有目的性的将买房人分成了2大群体，鼓励纯刚需买人才房，而改善性购房人去买商品房。”

2023年5月9日，深圳市住建局发文表示，2023年，计划批准预售和现售商品住房6万套，计划供应分配保障性住房8万套。其中，计划供应出售型保障性住房（安居房、人才房）共计17479套。这也意味着，保障性住房，未来将占据深圳市场的半壁江山。

作为长期人口净流入的超大型城市，如何让新市民、青年人有房住、住得好、留下来、发展好，这关乎一个城市的活力和竞争力。而承载着解决年轻人住房问题的“人才房”，能真正缓解难题么？

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

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